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충청권, 경상권, 전라권의 2022년 전망
오늘은 2021년의 마지막 날입니다. ^^ <2022년 전망 두번째 시간>입니다. 수도권, 강원권, 충청권의 ...
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서울에 대해서 좀 더 보충을 하자면
서울아파트의 전세가율은
57% 정도로 견고한 편입니다.
예전 하락장 때
서울 전세가율이 40% 미만이었던걸 보면
아직은 하방경직이 탄탄합니다.
집주인들의 보유세를 계속 늘려가다보니
오른 전세금을 점차 반전세 형태로 돌려
월세가 점점 시중에 늘어나고 있습니다.
즉.. 오른 세금들이 취약계층인
무주택자에게 전가되는 형태입니다.
미국이나 유럽처럼
월급의 25% 넘는 부분이
이제는 주거비로 들어갈 것이라고 봅니다.
2020년과 2021년
전국적으로 부동산이 폭등을 한 가장 큰 이유는
무엇보다 코로나 이후 시중에
무차별적으로 돈을 풀었기 때문입니다.
공급부족, 폭팔적인 통화량, 제로금리
이 삼박자가 제대로 만나서
전례없이 전국 부동산의 폭등을 이끌어 왔습니다.
아파트 뿐만 아니라
빌라, 오피스텔, 토지, 건물 등이 다 올랐습니다.
하지만 이미 2번의 금리인상이 시작되었고
미 연준도 내년부터 3번 이상의
인상을 예고하고 있습니다.
우리나라도 앞으로 2~3번 이상의
금리인상이 예상되는바
이제는 전국적인 장보다는
국지적으로 오르는 곳은 오르고
내리는 곳은 내리는 현상이 발생할 것이라고 봅니다.
이제 투자도 진짜 승부가 시작되는 것이죠.
충청권에서
세종은 내년 날이 풀리는 봄부터 다시 반등을 하여
가격이 전고점을 조금씩 회복할 것이라고 말했고
청주는 올해 하반기와 같은 상승세를
22년과 23년 계속 이어나갈 것입니다.
청주가 공급이 조금 있으나
세종의 공급이 2022년 2,284세대와
2023년 1,453세대로 급격히 줄기 때문에
동반 상승할 것이라고 봅니다.
즉.. 세종은 일시적인 조정장으로
세종과 청주쪽에 전세로 있으시거나
갈아타기를 할 계획이 있으면
세종은 지금 바닥에 근접했으니 잡아야 됩니다.
충청권의 또 다른 대표적인 도시는
천안아산입니다.
충남 천안아산의 경우는
아직 트리거가 될만한게 없습니다.
특히 2022년은 천안과 아산
둘다 공급이 많기도 하지만
그 공급이 아산 탕정지구 2,000세대 이상과
천안 한성필하우스 에듀타운 1,800세대 정도로
좋은 입지에 많은 공급이기에
지금의 정체가 내년에도
이어질 가능성이 큽니다.
전라권을 보면
광주광역시는 올해 상승을 이제 슬슬 마무리하고
2022년에는 공급이 크게 늘어나므로
쉬어가는 구간이 발생하다가
2023년과 2024년 상반기까지
크게 폭등할 수 있는 시기가
다시 도래할 것입니다.
광주에 대량공급을 줄 수 있는
신가동재개발과 학동4구역 입주가
들어와야 할텐데 아직 분양도 제대로 못한 상태에서
입주시기가 계속 미뤄지지 않을까 하네요.
광주는 광천구 대장 신가동재개발과
동구의 대장 학동4구역을
유심히 봐야할 것입니다.
광주 남구 봉선동에서
30평대 기준 12억이 나왔는데
봉선동이 치고 나가고
이 뒤를 광천동재개발과 신가동재개발,
운암주공3단지가 대장 자리를 호시탐탐 노리며
바짝 따라갈 것이라 봅니다.
전북의 대장인 전주는
올해 국지적인 상승이 있었지만
대체로 평온한 분위기입니다.
아마 내년도 올해처럼 조금씩
우상향 하는 그래프가 나오면서
그 뒤를 군산과 익산이 따라갈 것입니다.
특히 익산 제일풍경채와 익산자이가
성공리에 분양을 했고 익산은 이제 어양동이 아닌
마동이 앞으로 크게 주목을 받을 것으로 봅니다.
익산의 마동과 군산의 조촌동 디오션은
비슷한 시세를 이루며 엎치락뒤치락 하며
누가 더 형이냐 아우이냐 하지 않을까 싶네요.
이 뒤로 조금씩 오르고 있는 목포가 있으며
다음 상승장을 기다리고 있는
여수, 순천, 광양도
지속적으로 에너지를 쌓아가며
투자자들의 선택을 기다리고 있을 겁니다.
경상권을 보면
울산광역시와 창원이 좋은 흐름을 보이면서
전세가가 매매가를 조금씩 치고
오르는 모습이 연출될 것 같네요.
창원이 마산을 중심으로 먼저 치고 나가고 있는데
머지않아 이에 질세라
울산도 창원과 비슷한 시세를 자랑하며
실수요 중심의 장이 올거라 봅니다.
하지만 울산은
2023년 중구 B05 번영로센트리지와
동구 지웰자이가 대거 입주하므로
이 시기 크게 조정을 받아서
그 주변은 역전세 우려가 상당히 높으니
주변 구축들은 이에 대비하여야 합니다.
포항과 경주는
22년, 23년 조금씩 상승을 하며
전세가와 매매가가 계속 오르겠으나
이 흐름은 24년부터는 확연히 많은 공급으로
일시적인 조정장을 겪을 수 있네요.
포항은 24년 이인지구, 초곡지구 물량이 터지고
경주는 24년 신경주역세권 물량이 터집니다.
다만 24년 물량이 다소 많더라도
이것들은 포항과 경주의 외곽 물량이라
A급 입지인 포항 남구와
경주 황성동 및 용강동, 용황동에는 별로 영향을
별로 못줄것으로 보지만
전반적인 거래는 되지 않을 것이라 생각합니다.
마지막으로 대구광역시는 투자자라면
누구나 관심을 가지고 있을 것이나
지금은 상당히 이른 관심으로 보이고
2023년에나 바닥을 보일 것으로 생각되지만
빠른 투자자들이 그 전부터
선선선진입이 계속되어
선호하는 입지에는
크게 하락하기엔 한계가 있습니다.
전국에서 수익을 남긴 투자자들이
다음 투자처로서 대안이 별로 없는만큼
그 현금을 에셋파킹하는 느낌으로
선호하는 입지의 대구 분양권을
들어가는 빈도가 점점 늘어날 것입니다.
지난 시간에 이어
전국적인 전망을 한번 쭉 풀어봤습니다.
편하게 보시고
올한해 마무리 잘하시고
내년에는 더욱더 부자되시는 한해가 되었으면 합니다.