경기도 과천시 과천지식정보타운의 아파트 3곳이 동시분양했다. 대우건설 컨소시엄(대우건설, 태영건설, 금호산업)이 공급하는 과천지식정보타운 3개 블록(S4, S5, S1) 아파트가 주인공이다. 3곳을 보두 합하면 총 1698가구를 일반분양한다.
3.3㎡당 평균 분양가가 가장 저렴한 곳은 S5블록 과천 르센토 데시앙(2373만원대)이다. 그 다음으로 S4블록 과천 푸르지오 어울림 라비엔오(2376만원대)가 높고, S1블록 과천 푸르지오 오르투스(2403만원대)가 가장 높다.
[ 청약 전략 ]
가점제 물량이 가장 많은 아파트는 과천 푸르지오 오르투스다. 이 단지는 전용 85㎡ 이하 중소형만 있어서 모든 물량이 100% 가점제다. 그 다음으로는 과천 푸르지오 어울림 라비엔오가 전용 85㎡ 이하 388가구로 가점 물량이 많다.
과천 르센토 데시앙은 전용 85㎡ 이하(가점제)가 334가구, 전용 85㎡ 초과(가점 50%, 추첨 50%)가 250가구로 둘 다 과천 푸르지오 어울림 라비엔오보다 적다.
가점이 높은 사람은 가점제 비중이 높은 과천 푸르지오 오르투스를, 가점이 낮은 사람은 상대적으로 추첨제 물량이 많은 과천 푸르지오 어울림 라비엔오를 공략하는 게 유리할 수 있다.
또한 특별공급은 과천 푸르지오 오르투스(243가구), 과천 푸르지오 어울림 라비엔오(221가구), 과천 르센토 데시앙(190) 순으로 많다. 특별공급을 공략할 사람은 과천 푸르지오 오르투스에 청약하는 전략을 쓸 수 있다.
시세보다 9억 싼 로또 아파트
과천 푸르지오 어울림 라비엔오
총 물량도 최대
생애최초 주택구입자 특별공급은 과천시 2년 이상 계속 거주자(30%), 경기도 2년 이상 계속 거주자(20%), 서울·인천·경기도 2년 미만 거주자(50%)로 나뉜다. 또한 생애최초 주택구입자도 도시근로자 가구당 월평균소득 기준이 있다. 월평균소득은 연간소득을 근무월수로 나눈 값이다.
가구당 월평균 소득은 무주택세대구성원 중 세대주 및 성년인 자(만 19세 이상)의 합산 소득이다. 다만 세대원의 실종 별거 등으로 소득파악이 불가능한 경우에는 주민등록등본 말소를 확인하고 소득산정 대상에서 제외한다. 도시근로자 가구당 월평균소득액의 130%는 3인 이하 722만1478원, 4인 이하 809만4245원이다.
또한 입주지 모집공고문에 있는 대출조건도 잘 확인해야 한다. 세 단지 모두 중도금 대출은 공급대금의 40% 범위에서 대출이자를 직접 납부하는 조건으로 이뤄진다.
다만 정부 규제로 사업주체의 중도금 대출 알선이 제한될 수도 있다. 이런 경우에도 계약자는 분양대금을 기일 내 납부해야 한다. 중도금 대출 금융기관 알선은 사업주체 및 시공사의 의무사항이 아니라는 이유에서다.
또한 계약자는 입주 전까지 대출금을 상환하거나 담보대출로 전환해야 한다. 대출금을 담보대출로 전환하려 할 경우에는 공급금액을 전액 완납하고 소유권 이전 및 근저당권 설정에 필요한 서류를 제출해야 한다.
[ 분양일정 ]
과천 푸르지오 어울림 라비엔오(S4블록)는 지하 2층~지상 35층, 7개 동, 총 679가구 규모다. 이 중 특별공급이 221가구로 32.5%를 차지한다. 특공 종류별로는 ▲기관추천 38가구 ▲다자녀가구 38가구 ▲신혼부부 77가구 ▲노부모부양 10가구 ▲생애최초 주택구입자 58가구가 있다. 신혼부부와 생애최초 주택구입자 물량이 가장 많은 셈이다.
전용 85㎡ 이하인 중소형은 100% 가점제로 공급된다. 반면 전용 85㎡ 초과인 중대형은 일반공급의 50%가 가점제, 나머지 50%는 추첨제를 적용한다. 전용 85㎡ 이하가 388가구, 전용 85㎡ 초과가 291가구라는 점을 고려하면 가점제 물량이 훨씬 많다.
1순위 접수 시 무주택자는 가점제, 유주택자는 추첨제로 입주자를 선정한다. 추첨제에서 주택수보다 청약신청자가 많으면, 다음 순서에 따라 입주자를 선정한다.
▲추첨으로 공급되는 주택수의 75%는 무주택세대 구성원 ▲나머지 25% 주택(무주택세대 구성원에게 공급하고 남은 주택 포함)은 무주택세대 구성원과 1주택 세대에 속한 자, 기존 소유주택 처분조건을 승낙한 자로 한정 ▲남은 주택이 있는 경우 순위에 해당하는 자 중 입주자로 선정되지 않은 자에게 공급한다.
[ 평면도 ]
전용면적 별 공급물량(특별·일반공급 포함)은 ▲84B㎡ 90가구 ▲84C㎡ 55가구 ▲84D㎡ 162가구 ▲84E㎡ 81가구 ▲99A㎡ 188가구 ▲99B㎡ 73가구 ▲105A㎡ 20가구 ▲120A㎡ 10가구다. 이 중 신혼부부(32가구), 생애최초(24가구) 배정이 가장 많은 타입은 84D㎡(각각 32가구, 24가구)다.
발코니 확장 공사비는 ▲84B㎡ 831만원 ▲84C㎡ 932만원 ▲84D㎡ 566만원 ▲84E㎡ 869만원 ▲99A㎡ 1240만원 ▲99B㎡ 1146만원 ▲105A㎡ 899만원 ▲120A㎡ 1087만원이다. 이밖에 유상옵션 비용도 있다.
[입지 환경]
과천 푸르지오 어울림 라비엔오는 지하철 4호선 과천지식정보타운역이 생길 예정으로 역까지 도보로 10분 정도면 갈 수 있는 역세권 단지다.
과천 푸르지오 어울림 라비엔오는 이번에 분양하는 과천의 3개 분양분 가운데 위치가 가장 좋다.
과천 푸르지오 어울림 라비엔오는 제2경인연결고속도로, 과천봉담고속화도로, 과천대로 등이 있어 교통이 편리하며 4호선 이용시 사당역까지 15분이면 갈 수 있다.
도보로 10분 거리에 초등학교와 중학교가 개교 예정이며 과천외고, 과천중, 과천고, 과천여고 등이 있으며 평촌학원가와도 멀지 않다.
[ 분양가 ]
단지의 분양가는 3.3㎡당 평균 2376만원대다.
전용면적별 가격은
84B㎡ 7억3310만~7억9240만원
84C㎡ 7억3310만~7억9240만원
84D㎡ 7억4500만~7억9240만원
84E㎡ 7억4500만~7억9240만원
99A㎡ 8억7180만~9억4250만원
99B㎡ 8억7180만~9억4250만원
105A㎡ 10억8700만~11억1490만원
120A㎡ 13억6710만~14억210만원이다.
분양가는 주변 시세보다 9억원 넘게 저렴하다. 과천지식정보타운 공공주택지구에서 걸어서 28분(버스로 13분) 거리에 있는 과천센트레빌(지난 4월 입주, 총 100가구)은 전용 84㎡ 매물이 17억~18억원 수준이다.
과천센트레빌 근처에 있는 과천위버필드(내년 1월 입주, 총 2128가구)는 전용 84㎡ 분양권 매물이 19억~20억원이다. 버스로 20분 거리인 과천자이(내년 11월 입주, 총 2099가구)는 전용 84㎡ 분양권이 18억원에 나와있다. 단지는 내년 12월 입주 예정이다.
최초 입주자모집공고일(지난 22일) 기준 과천시 2년 이상 거주자(2018년 10월 22일 이전부터 계속 거주)에게 일반공급 세대수의 30%를 우선 공급한다. 또한 경기도 2년 이상 거주자에게는 20%를 공급한다.
경기도 거주기간을 산정할 때는 경기도 내 시·군 사이에 전입 또는 전출한 경우 거주기간에 합산할 수 있다. 만약 과천시 분양신청자가 공급량보다 적어 미달이 발생하면 남는 물량을 경기도 2년 이상 거주자 공급물량에 포함시킨다.
또한 과천시 30%, 경기도 20%를 배정하고 남은 50%는 수도권 거주자(서울, 인천, 경기도 2년 미만)에게 공급한다. 과천시 주민은 청약에서 총 3번의 기회를 얻을 수 있다. 과천시에 2년 이상 거주한 사람이 우선공급에서 떨어지면 경기도 2년 이상 거주자와 경기도 20% 물량을 놓고 다시 경쟁한다. 그래도 또 떨어지면 다시 수도권 거주자와 나머지 50%를 놓고 경쟁한다.
신혼부부 특별공급 신청 시 신혼부부는 혼인신고일로부터 입주자 모집공고일(지난 22일) 현재까지 계속 무주택자여야 한다. 다만 '주택공급에 관한 규칙' 개정 시행일(2018년 12월 11일) 전 기존 주택을 처분해서 입주자모집공고일 현재 무주택기간이 2년을 넘은 경우 2순위 자격이 부여된다.
신혼부부 특별공급 대상 세대수의 우선공급인 75%는 전년도 도시근로자 가구원수별 월평균 소득 기준의 100% 이하인 자(신혼부부 모두 소득이 있는 경우 120% 이하)에게 우선 공급한다.
[ 단지 설계 ]
신혼부부 우선공급의 경우, 2019년도 도시근로자 월평균 소득 100%는 3인 가구 기준 555만4983원, 4인 가구 기준 622만6342원이다. 120%는 3인 가구 기준 666만5980원, 4인 가구 기준 747만1610원이다.
나머지 주택(우선공급에서 미분양된 주택 포함)은 소득기준을 완화해서 전년도 도시근로자 가구원수별 월평균 소득 기준의 120% 이하인 자(신혼부부 모두 소득이 있는 경우 130% 이하)까지 확대해 일반공급한다. 이 경우 우선공급에서 입주자로 선정되지 아니한 자를 포함한다.
또한 신혼부부 특별공급의 우선공급(75%) 이후 공급하는 일반공급(25%) 중 세대에 속한 모든 자가 과거 주택을 가진 적이 없으면 소득조건이 더 완화된다. 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 130%(신혼부부 모두 소득이 있는 경우에는 140%) 이하 수준이다.
다만 입주자모집공고에 따른 분양가격이 6억원 이상 9억원 이하인 주택을 공급하는 경우에 해당한다. 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 130%는 3인 가구 기준 722만1478원, 4인 가구 기준 809만4245원이다. 140%는 3인 가구 기준 777만6976원, 4인 가구 기준 871만6879원이다.
[ 인테리어 ]
3개 단지에 모두 청약할 수 있지만, 단지 규모와 입주시기가 다르다는 점은 유의해야 한다. 쉽게 이해하려면 '4-5-1'의 순서를 기억하면서 된다. 당첨자 발표일의 순서이자 입주시기의 순서다. 당첨자 발표일이 앞선 순서대로 계약을 해야 한다. S4블록과 S5블록에 동시에 당첨됐다면 5블록 당첨은 자동 취소된다. 특별공급은 내달 2일이며, 1순위는 3일, 2순위는 4일 실시된다. 당첨자 발표인은 4블록이 11월10일, 5블록이 11일, 1블록이 12일의 순이다.
3개 블록의 평균 분양가는 3.3㎡당 2300만~2400만원대다. 전용 84㎡ 기준으로 7억중후반~8억초반대까지 분포됐다. 지정타와 가까운 원문동 래미안슈르(전용 84㎡)는 지난달 매매가가 14억3500만원이었다. 단순한 비교만으로도 6억원 이상 차이난다. 이 단지의 전셋값은 7억6000만원대지만, 9억원에 계약이 체결되기도 했다. 이번에 나온 분양가는 13년차된 아파트의 전셋값에도 미치지 못하는 수준이다.
새 아파트와 비교하면 10억 이상 차이가 난다. 올해 입주한 중앙동 과천푸르지오써밋은 지난달 전용 84㎡가 19억3000만원에 거래됐다. 이 아파트의 전세시세는 10억원 정도다. 이와 비교해도 확실한 가격차이가 난다. 때문에 지역 내 무주택자는 물론이고 경기남부권 일대와 서울 등에서도 관심이 높다.